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城市细胞病变历史名城生死玄机

发布时间:2020-07-13 11:20:18 阅读: 来源:领针厂家

曾是城市的精华、承载着丰富历史文化信息的老建筑,要么在衰败中不能自拔,要么在改造中被成片拆除,历史文化名城何时走出此种困境?

厦门沙坡尾避风坞

在厦门沙坡尾避风坞,已呈衰态的旧骑楼民居区内,一家志在成为当地居民好邻居的投资公司得到政府部门的赞许。

在不推倒重建的情况下,将破落的避风坞转型为“文化创意港”,是这家投资公司的业务核心。2012年以来,在这里,一处老厂房已被改造为充满活力的艺术区,它如同一颗心脏驱动着整个区域的复兴。

投资公司在当地扎根之后,与居民建立了良好关系,不断搜集分散的房产信息,引入社会资本参与整治。一时之间,房屋租赁活跃起来,临水餐饮业、小型创意公司相继出现。

“这家公司干了我们干不了的事情。”厦门市规划局局长赵燕菁对《瞭望》新闻周刊记者说,“沙坡尾避风坞是厦门的老码头,位处黄金宝地。可长期以来,这里房屋破旧、环境脏乱、业态低端,陷入恶性循环。为什么?以前大家都认为是政府重视不够,规划不到位,现在我们发现,这些都不是主要原因。真正的原因,是产权出了问题,城市细胞的基因坏了。”

在厦门老城区,一处房产几十户共有的情况比比皆是。“老的产权人过世了,现在的继承人已隔了好几代,产权关系十分复杂。”赵燕菁说,“结果谁也不爱惜这些房子,政府想投入力量修缮,连房产继承人都招呼不齐。”

上世纪50年代以来,中国诸多老城的存量房屋,相继陷入危破境地。过去,这些房屋是城市的精华,上百年来,其质量多靠产权人自我修缮维持。可随着产权与市场关系的改变,这些承载着丰富历史文化信息的老建筑,要么在衰败中不能自拔,要么在改造中被成片拆除。

“中国的历史文化名城不就是这样被毁掉的吗?”赵燕菁,这位曾留学英国的城市规划学博士,如此反问。

摇摇欲坠的“存量建筑”

厦门鼓浪屿的情况颇为典型。2006年底,岛屿上的一栋老房子在台风来袭时轰然倒塌,一人死亡。一时之间,岛上那些摇摇欲坠的建筑引起了人们的关注。

鼓浪屿1949年以前建成的外国领事馆,华侨、官僚、私家庄园等建筑共有60万平方米,约1200幢,由于长期非正常使用,多已年久失修,几成危房。一家媒体的调查报告指出,如果只考虑使用功能,这些有过不同合肥哪家医院治疗银屑病好寻常历史的老建筑,几乎成了负资产。

“我们做了多少轮鼓浪屿的保护规划,可就是没办法,对这些就要倒掉的老房子政府不是没有作为,而是无从下手。”赵燕菁说,“不少房屋是侨产,继承人多在海外,人数众多,没有人对这些房子负责,都在恶性使用。结果,经历了多少年历史风雨都保护得好好的深宅大院,短短几十年就成了危房。”

同样的问题也出现在泉州。老范志大厝是泉州市人民政府1998年公布的第四批市级文物保护单位,2009年11月升级为省级文物保护单位,是典型的闽南红砖建筑,由三座五开间五进的大庭院组成,各院落之间以防火墙相隔,宅院两侧建有护厝,约30间,颇为宏敞。

可如今,这处建造于清代的大厝沦为了杂院,连祠堂内部也被私搭乱建的小屋挤占。“这是我们家族的财产,可是继承人太多,很难统一意见,私搭乱建就没人管了。”在老范志大厝拥有部分房产的一位族人对本刊记者说,“我自己很爱惜老祖宗的房子,我不会在祠堂里乱来,可是这里有这么多族人,每家每户都有自己的想法,我也无能为力。”

“我们希望尽可能多地保留老房子,可他们都盼着拆。”赵燕菁说,“因为一拆迁,产权问题、住房问题都解决了。”

按照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》,拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,被拆迁人可以选择补偿方式。这意味着只要一拆迁,房产继承人们就可获得分家析产的机会,还能拿到一套房子。

“甚至现在没有产权的实际使用者,也可以获得相应补偿。”赵燕菁介绍道,“原来产权人和后来实际使用者的纠纷,都可以一次性解决。在这样的情况下,老城的保护计划很难获得他们的支持。拆迁也就成为城市更新的主要甚至唯一的途径。甚至有人低价购买那些虽落实产权,但实际无法收回的房屋,目的就是通过拆迁获得补偿。”

赵燕菁笃定地认为,老城区的问题实为存量建筑的管理问题,“在中央严控城市增量土地的背景下,解决好存量问题非常关键。如果我们治不好老城的病,谁能保证我们建造的新城将来不出问题?”

城市细胞“病变”

靠城市拆迁来“理清”产权并“终结”房屋的衰败,并不是中国城市的历史经验。

“古代是嫡长子继承制,不像现在大家都有继承权,都均分。”泉州市城市规划设计研究院的一位负责人对本刊记者说。

中国有一句老话:“福贵不过三。”这在家庭房屋的使用状况上能得到真实反映——即便是大户人家,随着家庭成员的增加,隔上几代人就会出现住房不敷使用的状况,届时,分家析产、各置家业成为必须。在这个过程中,房屋产权的稳定及公平交易的保障十分重要。

现存大量明清及民国时期的房契表明,房屋产权的流通是产权人之间的自由契约行为,出售或出租房屋的情况普遍,房屋质量因此而得以维持。由于房屋的流通是产权人的自发行为信阳在线,产权交易基本上以院落为单位,城市发展因此保持固有肌理,得以自然生长,多样性的孕育成为可能。

新中国成立之初,政府部门对既有的城市不动产进行了清管,发放房地产所有证。1954年宪法规定,国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。这样的制度设计促进了产权人自我修缮房屋并爱惜其名下资产。

可是,在极左时期,私有住宅的产权体系遭到破坏,私房或被充公,或被违法侵占,大杂院和危房问题由此产生。文革结束后,对私房政策的落实经历了漫长过程,房屋质量加速恶化。

在这样的情况下,官方启动大规模危改计划,面对拆迁的强势,老房子虽然身处黄金宝地,也无人敢买、无人敢修。

1952年的调查资料显示,北京城区危险房屋仅为城区旧有房屋的4.9%。而到1990年,北京市房管部门的统计显示,旧城内平房总量为2142万平方米,其中三、四、五类房(一般损坏房、严重损坏房和危险房)为1012万平方米,占平房总量的50%左右。

此后,北京市掀起两轮大规模危旧房改造,传统四合院民居被成片拆除,在尚未被拆除的民居中,产权关系之混乱沉疴难愈。其中,1958年遗留的经租房问题尚未解决;公私房混合院落大量存在;自管公房、直管公房管理无序,私搭乱建泛滥。

房屋是城市的细胞,财产权是细胞之核,细胞核一旦病变,就会危及城市躯体。如何修复在极左时期被破坏的房屋产权体系,是中国城市面对的一大难题。“这个问题不解决,不论政府多么重视老城保护,其自身的衰败和死亡都无法避免。”赵燕菁说。

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